沈阳五爱市场始建于1983年，经过20多年的发展，由一个最初的马路市场发展成为占地17万平方米，经营面积40万平方米，经营摊位近2万个的全国大型都市批发市场，直接从业人员达6万，拉动相关就业40万人，经营服装、家纺、针织、箱包、鞋帽、玩具、小百货、工艺品、饰品等14大类2万余种商品，辐射东北、华北、内蒙古等地区，极大程度上满足了人民群众对小商品的消费需求，部分商品远销至东南亚、朝鲜、韩国、俄罗斯、美国等地区和国家，市场商誉价值达30亿元。
　　目前市场主要包括四部分，即由国有企业五爱集团开发建设的内衣袜子毛线城、床品布艺箱包鞋帽城和正在建设的三期工程；由外资企业香港天地实业公司开发建设的五爱服装城；由民营企业辽宁维华集团开发建设的五爱针纺城，即五爱西区；由市交通局转属企业成立的五爱深港客货联运总站，为市场做客运货运等配套服务，即五爱南区。
2006年市场实现成交额215亿元，税收2亿元，工商管理费收入3222万元，并赢得了社会的广泛认可和赞誉，2006年被评为全国十大批发市场、全国交易市场协会副理事长单位、中国百货协会副会长单位、省文明市场等光荣称号。
　　一、创新发展理念，实现思维模式的转型升级
　　实现市场的转型升级，最关键的是市场管理者必须创新发展理念，实现思维模式的转型升级。五爱市场走过了二十几个春秋，一直固守简单的摊位式交易和收费式管理模式。在市场转型升级的新形势下，五爱市场认识到，必须打破传统的思维模式，转变陈旧观念，把市场管理与运营的专业性、先进性、科学性作为市场发展的主导因素，大胆创新经营理念。基于此，沈河区委、区政府提出了规划“大五爱”，实现市场转型升级，建设“五爱商贸区”的基本构想。五爱商贸区的发展，要突出国有企业在区域经济发展中的主导地位，强化宏观调控，整合资源，合理规划产业布局，避免恶性竞争和盲目发展，发挥五爱市场的品牌和资源优势，要把五爱商贸区建设成为政府主导、市场集合、业态提升、功能完善，以生态环境市场为核心，以集散型批发市场资源为平台，以多种商业混合业态为模式的批零融合性商业中心和集商贸交易、商务会展、物流仓储、交通客运及信息服务等功能为一体的东北领先、全国一流的商贸物流中心，向第六代专业批发市场实现转型升级。
　　大力实施品牌战略，加强对国内知名品牌的招商力度，依托于知名品牌的生产、厂家的进场发展，带动市场经营氛围。在2005年市场床品、布艺、箱包、鞋帽城的四楼床品招商过程中，对知名品牌的生产厂家、直销商、代理商给予了特殊的优惠政策，进驻的厂家均是床品的精品、名品，经营面积最小的50余平方米，大的达到300余平方米，三年租赁使用权达到183万元的韩资企业雷诺玛公司，年出口创汇达500万美元以上，在经营的精品屋设立咖啡吧、钢琴吧，其商品还远销韩国、澳大利亚等国家。二楼的鞋行业引进了鳄鱼、啄木鸟等二十余个国内知名品牌，带动了鞋行业的档次和影响。全国最大的饰品公司，义乌新光饰品率由全国知名厂家组成的饰品协会与我们签定合作协议，在三期项目建成后，整体进驻市场，覆盖和引领全东北的饰品经营和发展。目前，市场已有知名品牌近千家，生产厂家、经销商、代理商在与市场的合作中，建立了信心，带来双赢的局面，也引起了市场经营业户的整体发展。
　　在管理市场过程中，我们一直把服务作为管理的核心内容，实现了管理层与业户之间的良性互动，互相理解、信任、支持，共谋市场发展的和谐局面，把“文明、诚信、精致、活力”作为市场建设的基本要素，努力从内在素质和品位上提升市场的档次，创五爱品牌。在工商管理上，强调规范执法，从各方面为业户规范经营提供方便快捷的服务，为业户解决经营上的实际困难，定期组织“经营技巧培训班”，多次聘请知名教授进行专题讲座。同时，还经常组织业户交流经营经验，互相促进提高。在物业管理上，牢固树立“寓管理于服务”的理念，在日常工作中，把提高工作效率，作为取信于民、服务市场的重要环节。业户在市场经营上得到更优厚的服务。在中央空调的使用上，不惜加大投入，提出在市场内的任何一个角落，夏季温度不超过26度，冬季不低于16度。对物业公司要求，业户的经营设施出现问题，上报后半小时内必须赶到现场，紧急情况10分钟到达现场，一般问题当天要给予解决，特殊问题3天内必须有结果。面对这样大的市场，消防安全是头等大事，也是物业管理与服务的头等任务。除了投入建设商场内必备的自动监控、自动喷淋等设施外，又投资200余万元购买了两台消防车、聘请专业消防退役人员，建立五爱消防队，为区域消防安全提供了全天候、最快捷的安全保障。
　　二、加速整体改造进程，实现市场经营方式的转型升级
　　五爱市场原有的棚户式摊位经营已不能适应现代化市场的发展要求，从2001年开始，五爱市场对原东区市场进行分期改造。继一期改造工程（即内衣袜子毛线城）、二期改造工程（床品布艺箱包鞋帽城）成功建设、正式运营以后，市场三期改造工程于2006年全面启动建设。五爱市场三期工程总投资约5亿元人民币，占地2.5万平方米。其中包括，市场部分5层，建筑面积约11万平方米；宾馆19层，建筑面积约6万平方米；写字楼16层，分A、B座，建筑面积约5万平方米；地下一层为停车场，与一、二期地下部分连通，总建筑面积近22万平方米。
　　三期改造于今年4月全面开工建设,目前完成了改造工程的各种前置手续，累计完成22个招标，共计34个标段的招标工作，标的总额3亿多元，节约资金3000多万元。在三期工程建设中，我们顶住来自各方压力，克服种种困难，经过几个月的艰苦努力，市场部分主体建筑提前2个月封顶。为抢抓招商机遇，为全区的经济发展做贡献，在冬季投入330万元建设采暖设施,确保冬季室内施工。目前正在进行消防设施、空调设备、综合布线等工程及室内装修。
　　市场三期建成投入使用后，五爱市场核心区将完全实现向环境优美、场内秩序井然、设施完备、配套服务完善的更新、更高经营业态的转变。
　　三、完善服务体系，实现管理体制的转型升级
　　目前五爱市场管理服务体制四个投资主体组成，在市场的经营管理中存在着管理体制不顺，协调不畅，管理不到位；市场内外管理分割，无法形成五爱地区市场内外管理的合力，使这一地区不能协调发展；缺乏统一规划和科学引导；对五爱市场内产权人的经营行为无法实施有效管理和制约，不稳定因素难以调控等问题，因此，必须采取大动作，彻底改革，实现现行管理体制的转型升级。
　　2006年，我们与区政府有关部门配合，着手对五爱市场管理体制的调整进行了充分调研和论证。本着“三个利于”的原则，即有利于五爱商贸区开发建设的统一规划；有利于五爱商贸区经济资源的统一整合和经济发展的统一运作；有利于五爱商贸区范围内的统一管理，将对五爱市场的管理体制进行调整，切实为五爱商贸区做大、做强、做实提供组织保障，实现职能到位、规划到位、工作到位的目标。
　　四、拓展发展空间，实现运作模式的转型升级
　　近年来，五爱市场积极拓展外向型经济，推动多元化经营和延伸产业链，推动市场运作模式转型升级。
　　五爱对外贸易有限公司成立以来，为市场拓展对外贸易领域做出了突出贡献。组织业户参加了“第四届韩国进口商品展览会”、“比利时沈阳周”等国内、外展会及活动，引导、培育五爱业户出口意识，为业户搭建外贸绿色通道，为进一步开拓国外市场奠定了基础。目前，集团外贸公司已与韩国、朝鲜、俄罗斯建立了稳定的商贸合作关系，形成了稳固的互信外贸基础，对外贸易实现了历史性的突破。
　　按照区政府关于“拉长产业链，抓紧建立商品生产加工圈，加快向产销一体化转变”的要求，五爱市场对“五爱产业园区”的建议进行了充分论证。在市场内进行了问卷调查，并召开了座谈会。从目前情况看，市场内有自己加工研制和独立品牌化的业户约占5%，代理经销、委托加工有可能进入“园区”建厂的业户高达95%。“园区”将按产品种类及关联产业分为六大区域：家纺、服装、针织、工艺品、饰品、其它。至今已有171家业户提出办厂意向。项目一经落实，五爱集团将迅速启动建设，完善配套服务功能，这一项目的实现将为市场的转型升级奠定坚实的基础。
　　五、增强配套功能，实现流通环境的转型升级
　　针对目前五爱客运站地区客货混杂、交通拥堵，制约当地经济发展的问题，2006年10月，启动了沈阳五爱深港客运站扩建项目用地的拆迁工作。五爱深港客运站扩建项目投资约6亿元，将于2007年4月初全面动工。项目规划用地面积2.8万多平方米，分为群楼和双塔楼，首层及地下一层拟作客运站，地面2-6层作为东北最大、品种最全的化妆品、洗涤用品和美容美发用品的批发与零售兼营的商贸中心，其上至29层为住宅区，30层为办公区。该项目采用节能环保材料，群楼顶层设计为绿色花园式建筑。该客运站建成后，将缓解350辆集贸班车停靠带来的交通压力，彻底实现人车分流。
　　六、建设和谐市场，实现市场社会责任
　　五爱市场在不断发展壮大的同时，积极履行着应尽的社会责任。
　　五爱市场始终把纳税作为重要任务来抓实、抓好，积极主动纳税、依法诚信纳税，到2006年底，市场整体纳税已突破2亿元。五爱集团屡获沈河区纳税大户的称号，2003年获得“辽宁省股份制企业纳税大户”光荣称号。2004年和2005年两年累计纳税7300万元，位居沈河区前5名。近年来，连续被评为沈阳市纳税信用A级纳税人，得到了税务机关的充分肯定和热情服务，企业自身也得到了健康发展，在市场竞争中塑造了良好的企业信誉，五爱的品牌优势正在凸现出来。
　　五爱市场多年来积极为社会的各项事业做出了无私的贡献。1995年捐献抗洪救灾款220万元；1996年捐款建立西丰县乐善乡希望小学，至今累计捐款捐物30余万元；1997年捐献扶贫款102万元，同年为“九一八”历史纪念馆扩建工程捐款40万元；2000年，五爱集团积极开展救灾扶贫活动，捐赠款物13万元；2001年为遭受火灾的业户捐款2万余元；2003年，五爱市场对辽中、阜新地区的扶贫送温暖，捐款捐物2.7万元；2005年，为公益事业捐资捐物折合人民币8万余元。2006年,为沈河区慈善总会捐款300万元。
　　合理调整了五爱市场沿用20多年的营业时间。五爱市场原执行的营业时间沿袭自市场成立之初，与现阶段市场发展的要求非常不符，存在着对市区交通压力、业户及消费者人身安全得不到有效保障、市场管理难度大、严重干扰市场周边居民正常休息等突出问题。经过大量调查研究工作，排除各种干扰，从2006年4月10日起，将营业时间调整为5：30至15：30分，从而解决了存在的问题，实现了五爱市场整体的商、居和谐共处。
　　近年来，五爱市场在市场转型升级工作中走出了坚实的一步，实现了良好的开端，但我们深知这仅仅是开始。今年我们还要以市场整体改造为重点，抓好三期改造，以市场转型升级目标推动全面工作，全力推进五爱商贸区建设。